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突发!又一城新政被连夜作废!我敢打赌,楼市大政近了!

2020-03-14 来源:米宅 点击 评论

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昨天,宝鸡市人民政府发布了一条重磅新政,明确提出买房降首付比例、上调公积金额度。


这是首个公开要求银行降首付的楼市政策。


核心要点如下:


1、降低商品房预售门槛,投资25%即可申请;

2、土地招拍挂保证金降低至20%,出让金可1年内分期付;

3、各银行要积极争取降低首套住房贷款比例政策;公积金贷款最高额度由40万提至50万(2020年6月30日止);

4、疫情防控期,市本级公租房租金减半;


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内容不多,但背后深意重大!


两个突破性重点:一是要求银行降低首套房首付比例,二是公积金贷款额度提升25%。


其实2月底开始,进入疫情防控后期,近30个城市都陆续发布了针对疫情的各种救市扶持政策,发了不少红包优惠。这其中绝大多数城市的救市措施颇为保守,个别大胆试图放松调控、降首付的,一个个都被无情地打回了原形。


不得不说,宝鸡这两大新政,放在此时此刻的微妙节点,真想说一句,这个城市够刚!够勇敢!够执着!


但是,但是,真不想接着说这个但是。


话音刚落,晚饭还没结束,正当大家热火朝天地讨论着宝鸡新政能不能存活下去、会不会逃脱前辈们“见光死”命运的时候,奇迹还是没有发生。


晚上7点,宝鸡市政府官网上,这条“争取降低首套房首付比例”的新政,就被悄无声息地下架了。


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这是疫情防控后期以来,第4个被重锤打脸的楼市新政。


我们从历数各个城市的救市新政条款,或许能揣测几分上层态度和意图。


驻马店新政内容和宝鸡最像,经历整整13天挣扎,仍然没逃过被删除。


和宝鸡政策雷同,驻马店也在新政中提到了降首付、提升公积金额度两个方面,而且是全国第一个明确降首付的放松政策。


2月21日,驻马店提出首套房最低首付比例由30%下调为20%;公积金贷款额度由最高45万元提高到50万元。


最终,驻马店的新政经历了整整13天的挣扎、被约谈之后,还是撤了回去。


同样的政策,放在不同城市,都是同样的命运,这似乎是上层的明确态度。


湖州银行低调降首付,发布后迅速“辟谣”,存活不过3个小时。


3月10日,湖州银行降首付的消息闹得沸沸扬扬,还一度冲上了微博热搜。


下调购房首付比例,在湖州购买首套房首付比例由30%下调至最低20%,二套房首付比例由40%下调至最低30%。


追溯这条政策发布源,不仅条款清晰,还有湖州银行总行某客户经理的采访核实以及细节解释。


但最终,就在大家似乎看到了放松希望、正准备一片欢呼的时候,消息源被删除、湖州银行矢口否认,只留下一脸懵逼的吃瓜群众和那个尴尬不堪的客户经理。


同样,聪明如广州,不碰住宅也不行,照样短命。


日前,广州看到了驻马店的前车之鉴,专门绕开敏感的住宅领域,仅仅在商服用房方面解除了针对个人的限购。


没等手里大把商服存货的房企看到曙光,但当天晚上新政就被紧急撤回,打回原形。


上层究竟对楼市什么态度?底线在哪儿?敏感神经是什么?


我不敢过多分析和臆测,但从从宝鸡、驻马店、广州、湖州银行的“见光死”新政可以明确判断出:


1、即便疫情影响严重,但上层对“房住不炒”的警惕性更加严苛。


其实春节前,不少三四线城市也发布过一些救市政策,诸如减免契税、发放购房补贴等等,并没有被删除。


退一步说,以往新政发布后被删除也并不少见,但多数为“一周游”、“数日游”,但如今,广州政策存活不过一天,湖州银行、宝鸡新政存活不到数小时,足以看出上层态度更明确,警惕更严苛。


2、放松限购是大忌,不管一线城市,还是二三线城市,都是大忌,碰限购就第一时间捶你。


3、公然降首付来刺激市场绝不可以!不管是多么艰难的三四五线小城,还是商业银行,统统不允许!


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宝鸡为什么要在如此敏感的时候,如此着急、以身试险?谁给的勇气?


其实最深层次的原因,就是太艰难了。


1、市场冷了太久太久,急需刺激;


如图,这是2019年1月至2020年2月,宝鸡房地产市场的成交数据。


近一年以来,宝鸡房地产市场持续低迷,成交量步步下滑,2019年月均成交量30万方左右,最高峰的12月份,因为大量房企降价促销,成交量也才不过55万方;


2020年1月,成交量下滑31%;2020年2月,受疫情影响成交量又下滑84%。


冷了太久,似乎扛不住了。


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数据来源于易居研究院


2、明显价格走低,且增长乏力;


如图,这是宝鸡近一年的住宅成交均价走势图,很明显,2019年以来,这座城市的房价一直在缓慢下滑,从2017/2018年的7000+元/平,一直跌至6000元/平,下滑幅度较大。


况且,宝鸡发展缓慢、资源匮乏,接连被临近城市超越,陕西省第二大城市的名头也保不住了,如果仅靠它自身,很难增长起来。


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制图:米宅茅十八


3、明显供大于求,库存严重过量。


近一年来,供应总量740.4237万方,成交总量371.4498万方,成交占比仅仅50%。


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截止3月9日,这个城市住宅可售套数共计35019套,住宅可售面积为4614008.62㎡,其中金台区8553套,陈仓区10875套,渭滨区15609套。


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如果按照2019年的月均30万方销量,那么宝鸡现有的住宅库存,去化周期长达15-17个月。市场明显供过于求,去化压力的非常大的。


价格走低、市场持续低迷,货量又太大、库存压力倍增……宝鸡房地产市场可谓举步维艰,一点都不夸张。


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其实,无论是宝鸡,还是驻马店,都是国内数百个三四五线城市的缩影。


如果按照以往经验,但凡国内有一个城市被锤,其他地方就都一片寂静了,老老实实待着等通知。


但如今不同,即便前面已经有多个被点名、被约谈、被删政策的前辈,但依然有很多城市还在挣扎、不放弃试探,哪怕要冒险。


原因只有一个:这些城市市场太凉,急于救市,一刻都不想再等。


可以说,如果上层还不公开发声,还不公开表明态度,还不公开救市方针,那么接下来,以身试险企图救市的,还会有第二个、第三个、第四个……


但,上层会一个城市挨着一个城市逐个批判、逐个删文吗?


大概率不会。


那么按照这个逻辑顺下去,上层发布楼市救市新政来表明态度、给出指导的大政策,肯定不远了。


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